EUWID - Recycling and Waste Management

(13.09.2007) PPP-Projekte können die Optimierung staatlicher Immobilien- und Facility-Management-Prozesse nicht ersetzen. Zu diesem Ergebnis kamen die Teilnehmer einer Podiumsdiskussion im Rahmen des Kongresses „PPP vs. Eigenlösung“, den das Internationale Institut für Facility Management (i2fm) Ende August in Oberhausen veranstaltete. Allerdings könne PPP als Katalysator für entsprechende Verbesserungen im öffentlichen Immobilienmanagement wirken. „Wir haben erlebt, dass Diskussionen über PPP ein intensives Nachdenken über die Effizienz des kommunalen Facility Managements mit sich bringen“, berichtete der Geschäftsführer der Westdeutschen Kommunal Consult GmbH, Hans-Joachim Wegner. Dabei sei es in Hinblick auf die angestoßenen Veränderungen oft nicht einmal entscheidend, ob aus den Überlegungen letztlich ein konkretes PPP-Projekt abgleitet werde.

Die Eignung von PPP als Antwort auf Fragen und Probleme des öffentlichen Immobilienmanagements wurde im Rahmen der Veranstaltung kontrovers diskutiert. Frank Werker von Gieselmann & Partner Architekten vertrat die These, dass PPP gegenüber einer Eigenerledigung in der Regel keine Vorteile aufweisen würde, wenn das öffentliche FM bereits im Rahmen eines integrierten Ansatzes ganzheitlich optimiert wurde. Werker betonte die Bedeutung der Analyse sämtlicher Kosten- und Flächenstrukturen im öffentlichen Gebäudebestand. Entscheidend sei dabei die Bedeutung der Kapitalkosten, die mit Abstand den größten Anteil an den Kosten pro Quadratmeter BGF aufwiesen. Viele Kommunen verfügten über überschüssige Flächen, die bei einer optimierten Nutzung anderer Liegenschaften nicht weiter benötigt würden. Nur durch eine Verringerung der Flächen lasse sich eine effektive Verringerung der laufenden Kosten für den Immobilienbestand erreichen. Dagegen würden etwa energetische Sanierungsmaßnahmen zwar zu einer Senkung der Betriebskosten führen, die Kapitalkostenbelastung aber weiter erhöhen. „Wenn PPP lediglich die Sanierung oder den Neubau der bestehenden Ressourcen bedeutet, werden Sie die Gebäude-Vollkosten insgesamt deutlich erhöhen“, sagte Werker.

Torben Bernhold vom Institut für Site und Facility Management (ISFM), Ahlen, betonte, dass es einen Gegensatz zwischen PPP und Eigenlösung nicht gebe, wenn man den Begriff Eigenlösung als Optimierung immobilienwirtschaftlicher Prozesse auf Seiten der öffentlichen Hand versteht: „Ein professionelles Facility Management ist die grundlegende Basis zur Umsetzung eines PPP-Ansatzes.“ Gleichzeitig warnte er davor, Fragen der Immobilienbewirtschaftung ausschließlich aus der Kostenperspektive zu betrachten. Es gelte, einen vernünftigen Weg zwischen definierten Leistungs- und Qualitätsniveaus auf der einen Seite und möglichst geringen Kosten auf der anderen Seite zu finden. PPP könne dabei hilfreich sein, da es die öffentlichen Projektträger zu einer detaillierten Bedarfs- und Bestandsanalyse verpflichte.

Prof. Hans-Wilhelm Alfen von der Bauhaus-Universität Weimar betonte die Bedeutung der langfristig ausgerichteten vertraglichen Grundlagen von PPP. Bei einer Eigenlösung werde man sich nie so intensiv mit sämtlichen Detailfragen beschäftigen wie im Rahmen von PPP, wenn man den privaten Partner für 25 Jahre auf die Vertragsgrundlagen verpflichten wolle. Ähnlich argumentierte auch der Kreisdirektor der Kreisverwaltung Unna, Rainer Stratmann. Im Rahmen des PPP-Projekts für die Sanierung und den Betrieb des Kreishauses in Unna (EUWID 16/2004) seien sämtliche Projektgrundlagen genauestens analysiert worden. „Es gibt im Umkreis von 100 Kilometern kein Gebäude, das so auf seine Wirtschaftlichkeit geprüft wurde wie das Kreishaus Unna“, sagte Stratmann. Ein besonderer Vorteil im Vergleich zu einer Eigenlösung habe sich durch den intensiven Wettbewerb ergeben. So habe sich durch die Konkurrenz im Verhandlungsverfahren die monatlich zu leistende PPP-Rate auf unter 300.000 € verringert, obwohl die beiden letzten Anbieter zunächst Preise deutlich oberhalb von 300.000 € angeboten hatten. Der Kreis selbst hätte nach Angaben Stratmanns in Eigenregie mit Kosten von 330.000 € pro Monat zu rechnen gehabt.

Der Leiter der PPP Task Forces des Landes Nordrhein-Westfalen, Frank Littwin, beklagte, dass bei der öffentlichen Diskussion vieles vermischt werde und beispielsweise nicht hinreichend zwischen PPP und Privatisierung differenziert werde. Dadurch komme eine Negativstimmung in Bezug auf PPP auf, die sich auch in Bürgerentscheiden in Essen oder Mülheim widerspiegele. „Es gehen viele PPP-Projekte an den Markt, aber es existiert keine Aufbruchstimmung“, fasste Littwin zusammen.

Eine Aufbruchstimmung war auch im Rahmen des Kongresses nicht auszumachen. Vertreter aus kommunalen Verwaltungen beklagten, dass die Politiker mit dem Schlagwort PPP auf sie zukämen und auf der anderen Seite für differenzierte Vorschläge zur Optimierung des kommunalen Facility Managements nicht offen seien. So kam dann auch die Diskussion, welche Organisationsform im kommunalen Immobilienmanagement (GmbH, Eigenbetrieb oder Fachbereich) vorzuziehen sei, zum Ergebnis, dass kommunales FM letztlich nicht erfolgreich sein kann, wenn der Bürgermeister oder Verwaltungsvorstand nicht hinter der zuständigen Organisationseinheit steht.